房地产业转型聚焦节能环保和绿色建筑

  当前中国房地产行业正处于调整时期，房地产企业转型势在必行。作为一项国家战略，生态文明建设为新能源产业的发展指明了方向。在第八届中国新能源国际高峰论坛的新能源建筑专业论坛上，国家住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴指出，绿色建筑行动和既有建筑节能改造将会促进新能源在建筑领域的应用，它们所带来的新商机将会推动房地产企业实现转型发展，他说中国现阶段房地产市场整体状况、主要特征和发展前景可能直接影响新能源技术、产品、材料的采用和推广，所以，我想首先用四句话概括房地产市场的发展状况。

  第一，中国房地产市场从2013年第四季度以来正在经历一个总体调整的阶段。就2014年1~5月而言，资金指标房地产投资规模和规模指标房地产开发面积虽然都在增长，幅度不到20%，但是，与过去十年大约5%~6%的增长率相比，增速明显加快。同时，各类房屋的成交数量和金额一反过去十年持续上涨的态势而出现明显下滑，并且这种调整恐怕不是短期内就会结束的。第二，市场分化明显加剧，一线城市和二、三线城市的市场特征完全不一样。北上广深等一线城市和二线城市里的少数热点城市，尽管成交价格、成交量有所下调，总体上呈现出供求关系紧张、供不应求的状态，并且这种状况没有发生根本性的改变。二、三线城市前三年土地超量供应，而从2013年下半年开始整体供过于求，所以，今年这些城市房屋价格下调非常明显，预计未来需要两三年甚至更长时间来消化库存。第三，从中长期看，在宏观经济整体平稳发展、新型城镇化不断推进、货币政策没有大变动的情况下，房地产市场还会呈现出持续、平稳、健康的发展态势。第四，房地产市场经过十年的高速发展，现在进入调整阶段，这就要求房地业必须转型，即推动建筑产业化、现代化，提供节能环保产品和绿色建筑。

  精细化、高科技含量、重内在品质是发展趋势

  以往通过银行金融杠杆吸引大量投资消费者、通过预售获得大量资金、通过销售简单毛坯房就能够获得很高利润的粗放型发展已经过去，今后房地产行业竞争将会更加激烈，房地产企业要想生存就必须转型。

  第一，从大到小，即产品从大户型向精细化、科技含量比较高的中小户型发展。第二，从粗到细。现阶段我们房地产发展中的突出问题是能源和资源消耗高、利用效率低，在660座城市既有的400多亿平方米住宅中，有95%的住宅都是急需改造的高耗能建筑，这些建筑的节能减排改造是实现国家新型城镇化的重要任务。在同等气候条件下或者同纬度条件下，中国住宅单位使用能耗是发达国家的两到三倍，即使执行国家最严格的节能标准，单位能耗仍然比发达国家高50%。中国民用建筑在生产、建造和使用过程中的能耗占到全社会总能耗的49.5%，预计“十二五”末该比例将达到52%。如果房地产业发展模式不转型，就无法与大量新能源领域的产品实现对接。第三，从更关注外观形态到更重视内在品质。目前中国的大量住宅更注重外观上的欧洲古典形态，运用各种石材和雕塑造型，使得整个建设成本大大提高，却忽视了太阳能利用、地源热泵利用以及墙体保温、通风系统等问题。除了国家节能减排战略的要求之外，经过20年的发展，中国消费者群体逐渐成熟，他们希望房子能够住得舒服、环保，这也成为了消费者对于房地产产品的要求。在当前的金融和房地产调控形势下，小企业纷纷出局，留下来的大多都是大企业，这些大企业有志于承担起社会责任，实现房地产业的转型发展。

  绿色建筑行动与既有建筑节能改造蕴藏新商机

  在房地产业转型发展中，中国政府出台了各项经济、财政、土地建设管理等政策，住建部也围绕“建筑产业现代化”提出了一系列要求，其中最重要的就是“绿色建筑行动方案”。“绿色建筑”是指在一个建筑全生命周期内能够最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为居民家庭提供健康和高效的使用空间、与自然和谐共生的建筑。过去它只停留在概念或口号上，真正实施是从2012年4月住建部和财政部联合下发的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》开始的，此后国家财政根据面积对绿色建筑予以补贴。为了推行绿色建筑，中国于2006年制定了绿色建筑评价标准，根据建筑在六大指标里满足项目的多少，评定为一星级、二星级、三星级的绿色建筑。2014年我们修订了绿色建筑评价指标并将于2015年1月1日起实行，该指标要求更高，可能会给房地产企业创造新的商机。

  为了完成绿色建筑行动方案中规定的目标，我们要求政府投资建设的机关大楼、学校、医院、博物馆、科技馆和体育馆等必须百分之百执行绿色建筑标准，省会以上城市(包括计划单列市和直辖市)所有政府投资的保障性住房从今年开始强制执行绿色建筑标准，两万平方米以上的大型公建也要强制执行绿色建筑标准。另外，国家发改委、财政部和住建部正在着手修订工程预算和建设标准，各省级人民政府也正在制定绿色建筑的工程定额和造价标准。除了绿色建筑以外，我们从今年开始大规模推动既有建筑的节能改造，目前试点工程有5000万平方米，未来也将创造很大商机。

  无论是绿色建筑行动还是既有建筑节能改造，我们的任务就是推进可再生能源建筑的规模化应用，即推动包括太阳能、浅层地能、生物质能等多类可再生能源在建筑中的应用。例如在适宜发展太阳能资源的地区，我们要求在2015年以前必须出台太阳能光热电一体化强制性推广政策和技术标准，具体包括普及太阳能热水利用、推进被动式太阳能取暖、研究完善建筑光伏发电上网政策、加快微电网技术研发和工程示范、积极推进太阳能光伏在建筑上的应用等。财政部和住建部目前正在研究确立可再生能源建筑规模化应用适宜推广地区的名单，并将遴选可再生能源建筑应用示范地区，推动可再生能源建筑集中、连片地应用和推广。到2015年，中国将新增可再生能源建筑应用面积25亿平方米，示范地区建筑可再生能源消费量占建筑能源总量的比例将达到10%以上。